关于兴宁的楼市，我自己的观点

kkfunny1984

刚刚看了一些贴子，谈及有温州佬在兴宁炒房，其实不仅温州佬，兴宁本地人也有炒房的；

兴宁楼市管理混乱：

现在兴宁的楼市很原始，很多人买二手房根本不去过户，仅去办理什么公证，二手的中介经纪为了促成生意，说这个也有法律效力。
我不懂法，如果真的有效，那大家都不去过户了，我在外地（广东、长三角、东北）从事地产工作五年，还真没听说不用过户的，但现在二手中介的在炒房，就是用这种所谓作公证的方法，因为公证才几百或一千多块钱；举例：自己20万接手的房子，再放出来用22万卖出去，估计有时一个月都不用。嘿嘿，我知道你们也挣不少了。兴宁的楼市管理混乱，很多楼还没起就可以打广告就可以在销售中心销售，中国早就不能卖楼花了，没有拿预售证是不能卖楼的，低层住宅（也就是我们老百姓说的别墅）要封顶，高层是要起到2/3才能拿预售证。但兴宁很多的房子，还没打地基，就在卖楼了。兴宁经济比较落后，这个我就不说了，反正我不太敢买，风险大，卖楼的钱要汇入专门的预售监管户，不知道兴宁有没有？

定价混乱、与本地收入差距实在太大：

房价虚高，这个中国人都知道；我春节去看了一些兴宁商品房，宁江新城，号称兴宁最高档的楼盘（销售员说的），均价格大概去到3500多元/平（我说的是均价），鼎晟·星河湾，也是差不多3200-4000元/平，新买的商品房总价大概是35-40万吧，还是毛坯，收楼入住后你得装修，你买那种房子你也不好意思装修次的，7，800元/平，至少也要8，9万了，再配一些简单的家私家电。最省的了，还有契税、物业维修基金（我不知道兴宁有没有收这个）等杂费，我就算你50万吧。一套房全部置下来，得50万，你假如是工薪阶层首次置业，首付三万，贷款7成，每月月供大概2300-2700了。我知道兴宁的事业政府单位的收入，只要不是国税法院等油水部门，即使你是公务员，每月这些月供够你们撑的了，其他的工薪阶层我就不说了。

兴宁定价很奇怪，影响价格的是楼层，越往高越贵。正常的影响楼价是，位置、朝向、户型间隔、景观（倚山傍水的更高些）等各方面因素，楼层只是其中一方面。想问问兴宁楼盘的销售经理，为啥你们这么定价？

无大型发展商进驻、商业配套更加是没有：

兴宁目前无大型发展商，万科、碧桂园、保利、金地等根本没有。碧桂园在兴宁调研了几次，最后只在梅州买了地了。我猜兴宁最大的发展商就是宁江新城吧，，它自称是上市公司，销售人员还算专业（接待我的人是说普通话的），问了容积率也答得出来，其他楼盘的人要么是大妈，要么就是雇了一些闲杂人员卖。其实卖房子挺挣钱的，但不明白为啥尽请了这些人。猜是老板不舍得花钱吧。老大啊，你们让人买楼，至少也要说说你们的房子如何实用，楼盘的市场定位，周边如何有发展，未来有何配套，未来兴宁的CBD什么的（你们买地时政府部门应该有告诉你们的地块如何好的呀），忽悠人也会吧。但销售员什么都不说，我怎么下手买？

目前兴宁的都小发展商，小区也根本算不上，只有几幢楼，天杀的还收一块多/平/月的管理费，就是不知道到时会不会找两个老头来看大门，再找一二个人来收垃圾；真的物业管理有很多，车位（露天）管理、公共设施电梯维护等、保安不知道有没有。小地产商自持一些自用资金以及贷款银行的一些钱起的楼，阿弥陀佛，希望他们能尽快卖出房，风险挺大的。如果你的房子是开发贷，每天银行滚的利息够你撑的了。或你把土地已经抵押出去了。没拿预售证房子不能抵押，银行不接受，嘿嘿。

最后，我说的是，我不敢炒兴宁的房子：
兴宁人有钱的很有钱，但总体来说不会太有钱，很多工资才维持在1500-2000元/月，做生意这几年也不好做了。所以在兴宁的消费群体即使是自住房换掉，想有改善型住宅的人群，即我们说的小房换大房，还不是很多。

兴宁的房子很多人在炒，炒房要讲求二手的置换率，即炒房要有人接手，没人接手就是有价无市。兴宁本地人买新房的要么是事业单位公务员，要么是在外地务工人员买来给父母住的，这部人人占了很大一部分，但这些都是自住，很少会倒腾房子。我在广州有房，我卖不出去至少可以出租，租个2-3K基本可以满足我的月供，但兴宁的房子的租金，呃，我就不说了，1000块在城区可以租个很好的房子了。

兴宁炒房的人也有挣了钱的，但我是不敢炒了。
（以上纯粹个人观点，如果你有持不同观点的老乡，欢迎拍砖）

kkfunny1984

兴宁的老乡们可真给力呀，我的贴子还上了论坛首页了，谢谢管理者的厚爱。对于各个朋友的观点，我在这里作逐一作答：

5楼的朋友：建一栋小别墅生活，这也是我一直向往的生活。但每个年龄层对于买楼有不同的需求。比如我现在刚毕业出来不久，需要成家立业拼搏，适合在市中心居住，因为我资金有限，而且需要享受很多的城市配套，很快要生小孩，所以我需要在市中心置业买楼。但如果我有40岁以上了，估计就会建一栋小别墅，享受一下田园生活。

6楼的朋友：我不知道你是如何估算这个50万。我读高中时，朋友的老爸在沐彬中心附近，弄了块100方左右的地皮，大概建了5层左右，当时也花了80多万，还是2001年时的价格。不过，具体是看你哪个地段、是否自己的地、以有装修程度而定吧。以后我建别墅也找个承建商帮我算算，呵呵。

8楼、12楼的朋友：我暂时不认识兴宁开发商的老总，所以对他们无从分析。但工作的原因，估计很快会认识一些梅州从事地产工作的朋友。

10楼的朋友：你的回贴我看得很贴心。我以前负责开发报建办一些证时，知道了社会的黑暗，我第一次塞红包给人时，想了很久万一人家拒绝怎么办？结果塞时人家就瞅了一下顺手就拿了，让我亲身体验了有钱好办事，社会很现实。官商勾结无论是兴宁，还是在哪，只要是在中国就存在现象，我不多说这事。当地的销售人员，因为我去的都是外地楼盘参观，我们叫踩盘，我在兴宁实在是很受不了她们，估计得给我一段时间去适合。呵呵。有空我约你喝茶。

16楼的朋友：我不做任何辩驳，我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。

18楼的朋友：关于几线城市。我个人的观点是：广州深圳是一线城市、佛山、东莞等属二线城市、韶关惠州及肇庆类是三线城市、清远和河源属四线城市。。。。。。你再猜猜兴宁属几线城市？

20楼的朋友：你踩对线了，真要分析一个的城市发展，你得分析一个城市在整个交通枢纽的路线，你真能看透了，你就发财了。我现在也说我爸，当年我作为第一批去沐彬中学读书的学生（当年还没有沐彬，我们去实验学校读的中学），为啥这么傻没看清楚兴宁政府是要往那边发展建一个新区，不买那边几套房子？

22楼的朋友：千万不要相信房子是绝对不会亏本的，真实例子可以看看香港97年的楼市。

我仅仅是春节去看了几个楼盘，对于看到的和听到的，结合了现时的些政策法观发表了我的一些观点和看法。我没有能力去分析兴宁楼市的走向，没达到砖家叫兽的级别。我离开兴宁有8年时间了，只是逢清明、春节回去一趟。

我猜我过几年也会回兴宁工作的，因为我爱兴宁，因为它是生我养我的地方，无论外人如果说它。这几年家乡也变得越来越漂亮，大家都能看到。